□ 本報記者　　戰海峰

　　□ 本報通訊員 王凱旋 曹佳俊

　　近年來(lái)，隨著(zhù)各地限購及個(gè)人首套自住購房?jì)?yōu)惠政策的出臺，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，各方當事人以資本、購房資格共同出資合伙購房情形屢見(jiàn)不鮮，這樣的約定是否有效？在履行中是否存在法律風(fēng)險？近日，重慶市江北區人民法院審理了一起涉及合伙購房的案件，認定原被告雙方成立合伙關(guān)系，相關(guān)受益應當平均分配。

　　法院查明，2017年7月7日，林某與重慶嘉益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定林某向重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以按揭貸款方式購買(mǎi)案涉房屋，并由邱某實(shí)際支付首付款，貸款94萬(wàn)元，月供均由邱某實(shí)際償還。

　　2021年4月29日，林某將案涉房屋出售給案外人蒲某，總價(jià)款197萬(wàn)元，林某將邱某購房支付的相關(guān)費用及貸款償還完畢后剩余40萬(wàn)元，因雙方未能就收益分配達成一致意見(jiàn)，該款項由林某存入銀行。后雙方通過(guò)微信協(xié)商收益分配問(wèn)題，但始終未達成一致意見(jiàn)，邱某為此訴至法院。

　　江北區法院認為，本案的焦點(diǎn)在于邱某與林某系委托合同關(guān)系還是合伙合同關(guān)系，以及購房收益如何分配。關(guān)于邱某與林某之間構成委托關(guān)系還是合伙關(guān)系的問(wèn)題，從邱某和林某之間的聊天記錄看，除在開(kāi)始邱某說(shuō)了一句以林某的名字認籌外，無(wú)其他地方提及委托購房一事，而在邱某自己向林某所發(fā)的微信中多次提到大家一起合伙購房，并多次與林某就案涉房屋出售后的收益進(jìn)行不斷地協(xié)商。同時(shí)，邱某向林某出具的收條上也載明“剩余40萬(wàn)元在雙方未達成分配協(xié)議之前暫由林某存入銀行”。林某稱(chēng)案涉房屋是合伙購房，邱某在與林某的聊天記錄中也提到大家合伙購房，可認定邱某與林某之間系合伙購房的關(guān)系，邱某以支付購房首付款、契稅等并償還按揭貸款的方式進(jìn)行投資，林某以其購首套房當時(shí)所享受的低首付房款和低利率進(jìn)行投入。

　　關(guān)于利潤的分配問(wèn)題，因林某與邱某在合伙期間未對合伙利潤的分配進(jìn)行約定，且后來(lái)在雙方的多次協(xié)商時(shí)亦未達成一致分配方案，同時(shí)因林某是以其首套房購房所享受較低的首付款及貸款利率投作為合伙人，雙方的出資比例無(wú)法確定，根據民法典規定，房屋利潤應平均分配，即林某與邱某分別享有20萬(wàn)元。故林某應將40萬(wàn)元購房收益中的20萬(wàn)元分配給邱某。

　　據此，法院判決被告林某本判決生效之日起10日內向原告邱某支付合伙利潤20萬(wàn)元。

　　依據協(xié)商過(guò)程可判斷當事人意圖建立的法律關(guān)系

　　法官庭后表示，合伙購房的基本模式是親戚、朋友之間基于人身信賴(lài)關(guān)系，一方擁有資金優(yōu)勢以資金出資，另一方擁有購房政策紅利，以其購房資格出資，共同投資購買(mǎi)房屋，待房屋增值后轉賣(mài)獲取增值利潤的共同投資行為。該形式具有典型人合信賴(lài)關(guān)系，通常不會(huì )通過(guò)書(shū)面形式將合伙事項予以固定，因而容易產(chǎn)生爭議。

　　實(shí)踐中，即使共同購房當事人間未簽訂書(shū)面的合作協(xié)議，但根據當事人雙方購房期間的協(xié)商也可以初步判斷當事人之間意圖建立的法律關(guān)系。本案中，邱某在購房前期僅表示需要林某以其個(gè)人名義對擬購房屋認籌，二人對于轉賣(mài)收益雖未達成一致，但至少表明林某在共同購房中享有分配收益權利，這與委托關(guān)系下的“借名買(mǎi)房”有著(zhù)本質(zhì)不同。在“借名買(mǎi)房”情形下，資格方以出讓其購房資格，通常在購房初期由資本方向其支付一定金額傭金，而對房屋轉賣(mài)收益并不參與分配。同時(shí)，在委托關(guān)系下的“借名買(mǎi)房”中，房屋的名義持有人僅充當“工具人”角色，無(wú)論出資方此次投資行為是否盈利，其通常在出讓購房資格時(shí)即受領(lǐng)一定傭金，名義持有人不承擔投資帶來(lái)的風(fēng)險。本案中，林某在轉賣(mài)房屋之前，未就林某出讓購房資格是否取得報酬進(jìn)行協(xié)商，且購置房屋后，邱某亦未表示向林某付傭金，雙方僅就轉賣(mài)收益分配問(wèn)題進(jìn)行磋商，進(jìn)一步強化邱某與林某之間系合伙購房關(guān)系。

　　關(guān)于合伙購房的利潤分配問(wèn)題，民法典規定，合伙的利潤分配和虧損分擔，按照合伙合同的約定辦理；合伙合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，由合伙人協(xié)商決定；協(xié)商不成的，由合伙人按照實(shí)繳出資比例分配、分擔；無(wú)法確定出資比例的，由合伙人平均分配、分擔。購房資格能否構成合伙的出資進(jìn)而主張利潤分配，應當考量該資格對交易是否產(chǎn)生決定性作用或該資格能否降低購房成本，只要二者滿(mǎn)足其一，即可認定該購房資格為有效的合伙出資，有權要求分配合伙利潤。

　　本案中，林某以其首套房購房資格出資，以低至二成的低首付以及低利息購房貸款，顯然能夠降低資本方的前期投資成本，大幅提升了資本方購房交易的機會(huì )，有權要求利潤分配。至于利潤分配比例，因購房資格出資難以量化，在合伙購房雙方當事人未就利潤分配通過(guò)合伙協(xié)議予以確定，嗣后亦未能通過(guò)協(xié)商決定的情況下，應由合伙人平均分配利潤。