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“五金”辨析 ?。ㄒ唬┒ń?/strong> “定金”是一個(gè)規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的訂立、生效或履行等而自愿約定的一種擔保形式，是違約責任承擔的方式之一。 定金的履行規則是有明確的法律規定的，在給付定金一方原因導致合同不能履行時(shí)，其已交付定金是不予返還的；如是因為收受定金一方原因導致合同無(wú)法履行，則應雙倍返還已收定金。 定金成立必須滿(mǎn)足以下要件：（1）最高限額不超過(guò)主合同標的的20%；（2）定金以實(shí)際交付為成立要件，如果沒(méi)有交付，則視為沒(méi)有約定定金；（3）定金約定必須明確，如果約定不明確則視為沒(méi)有約定。 ?。ǘ┯喗?/strong> 訂金，嚴格而言，并不是一個(gè)嚴謹的法律概念。雖然在日常生活中被廣泛運用，但是尚未有明確的法律對訂金加以規定。 訂金，只是單方行為，一般情況視為交付的預付款，不具有與“定金”相同的擔保性質(zhì)。在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，特別是二手房買(mǎi)賣(mài)中，訂金合同更是常見(jiàn)。 這里不要誤解，訂金可以全額主張，不代表不承擔違約責任，如果給付訂金一方給對方造成損失的，對方可以要求承擔損害賠償；反之，支付訂金一方不但可以要求對方返還訂金，同時(shí)還可以要求對方賠償違約損失。 ?。ㄈ┭航?/strong> 押金是擔保物權的一種，具體的講是質(zhì)押擔保的一種特殊形式，即為了擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將一定數額的金錢(qián)或者等價(jià)物移交債權人占有，在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時(shí)候，債權人可從押金中優(yōu)先受償。 通俗地講，押金是指出押人（掏錢(qián)的人）將一定的費用存放在受押人（收錢(qián)的人）處，來(lái)保證另一方的行為不會(huì )使自己利益造成損害。押金與定金最大區別在于，定金是制約雙方，而押金僅制約一方（掏錢(qián)的人）。 ?。ㄋ模┮庀蚪?/strong> 意向金，嚴格而言，并不是一個(gè)嚴謹的法律概念。房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，不僅存在定金和訂金，也存在意向金，還可能還被叫做購房預約金或者購房誠意金。 通常，這個(gè)購房意向金會(huì )約定在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的預約合同中，根據預約合同約定，如果買(mǎi)方按約簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么購房意向金就轉化為房款，此時(shí)該購房意向金的作用相當于預交了訂金，假如簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)合同因不能歸責于雙方任何一方的原因，不能履行，那么預付的房款（訂金）則應該返還給買(mǎi)方；但是假如買(mǎi)方違約，那么該購房意向金就被抵作違約金歸賣(mài)房所有，此時(shí)購房意向金就轉化成了違約金。 相比于二手房交易，在一手房交易市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商往往喜歡用類(lèi)似“存1萬(wàn)抵5萬(wàn)”等促銷(xiāo)手段來(lái)刺激購房者認購。這個(gè)時(shí)候這存的1萬(wàn)可能會(huì )被叫做購房預約金或者購房誠意金，那么這個(gè)購房預約金或者購房誠意金應該如何處理呢？ 根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條第二款規定：符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款；當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向買(mǎi)受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。 實(shí)踐中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也往往秉承了這一規定的意圖，一旦房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同未能正式簽訂，都是承諾限期退還購房預約金或者購房誠意金的。 ?。ㄎ澹┻`約金 違約金，是指由當事人通過(guò)協(xié)商預先確定的在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。違約金的約定雖然由當事人自由約定，但這種自由不是絕對的，而是受限制的。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。 “五金”是否能退 訂金，一般能退 訂金并非一個(gè)規范的法律概念，因此訂金的效力取決于買(mǎi)賣(mài)雙方的約定。如果沒(méi)有約定，那么訂金屬于預付款性質(zhì)，當賣(mài)方違約時(shí)，可以無(wú)條件要求其退回。買(mǎi)方違約時(shí)，可以與賣(mài)方協(xié)商解決并要求對方退款。但如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。 定金的退還，適用定金罰則 由于定金具有擔保性質(zhì)，其主要功能是擔保房屋買(mǎi)賣(mài)合同能夠順利履行。如果繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么定金無(wú)需退還，將直接作為購房款的一部分。而定金的退還則適用民法典規定的定金罰則。定金的退還需要判斷是否存在合同無(wú)法履行的情況，同時(shí)也需要判斷違約方是買(mǎi)方還是賣(mài)方： ?。?）買(mǎi)方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，則無(wú)權要求返還定金。 ?。?）賣(mài)方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，則需雙倍返還定金。 押金，一般能退 押金并非一個(gè)規范的法律概念，當履行約定完畢，雙方法律關(guān)系不存在，無(wú)違約情況押金應予退還，有其他約定的按約定處理；如果履約過(guò)程中一方違約造成另一方損害，另一方可拒絕歸還押金或按約定處理押金。 意向金，一般能退 如果買(mǎi)賣(mài)雙方繳納意向金時(shí)所簽訂的《意向書(shū)》，只對購房?jì)r(jià)格、房屋狀況等基本情況做了簡(jiǎn)要約定，雙方對房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款產(chǎn)生分歧，導致買(mǎi)賣(mài)合同最終未能簽訂，雙方均不存在違約情形的情況下，則應當退還意向金。 違約金，一般不存在退還情況 違約行為發(fā)生后，違約金應當作為違約方的賠償，由違約方向對方支付。 如何防范風(fēng)險？ 定金、訂金、押金、意向金、違約金無(wú)論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂合同時(shí)，當事者應對此有充分的理解，并根據自己的實(shí)際情況慎重行事。 簽訂協(xié)議時(shí)，務(wù)必仔細閱讀協(xié)議內容。 在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的預購協(xié)議等制作主體通常是開(kāi)發(fā)商或者中介公司，作為購房者在簽署相關(guān)協(xié)議前務(wù)必仔細閱讀協(xié)議中的內容，注意文本中所注明的“訂金”、“定金”、“押金”或“意向金”是否與雙方口頭溝通過(guò)程中所表達的意思相一致。 繳納相關(guān)款項時(shí)，完善付款方式及備注信息。 在繳納“訂金”、“定金”、“押金”或“意向金”時(shí)，盡可能的采取銀行轉賬的方式，并在轉賬時(shí)對款項目的進(jìn)行明確的備注，盡量避免雙方對款項的性質(zhì)產(chǎn)生歧義。 及時(shí)采取必要措施保護自身合法權益。 如出現爭議時(shí)，應當妥善保存必要證據材料（如合同、單據、微信聊天記錄等），及時(shí)向工商主管部門(mén)進(jìn)行投訴舉報，并且可以通過(guò)訴訟方式保障自身合法權益。
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