購買(mǎi)同一套房屋買(mǎi)賣(mài)雙方先后簽訂了三份《房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)》及一份補充協(xié)議法院如何認定哪一份協(xié)議有效呢？

   基本案情：近日，廣西河池南丹縣人民法院審理了一起關(guān)于“陰陽(yáng)合同”的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件法官是如何判決？“陰陽(yáng)合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，一份對內，一份對外。其中，對外的“陽(yáng)合同”是為了規避監管、降低房款，從而減少稅費，不是雙方真實(shí)意思表示，實(shí)際交易價(jià)格則由“陰合同”約定。訂立這樣的“陰陽(yáng)合同”看似可以省一大筆費用，但因登記價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格存在差價(jià)，容易導致糾紛，后患無(wú)窮。

2021年11月18日，蕭曉、英子簽訂《房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)》，雙方約定：蕭曉將位于南丹縣城關(guān)鎮的一處房地產(chǎn)轉讓給英子，總金額為人民幣82萬(wàn)元，分兩次付款，英子在協(xié)議生效即日將該房地產(chǎn)轉讓定金人民幣40萬(wàn)元付給蕭曉，蕭曉在第一次付款后4個(gè)月內幫英子辦好過(guò)戶(hù)手續，過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的所有費用由蕭曉負責。不動(dòng)產(chǎn)權證辦理好后，英子交清余款，蕭曉交付房屋，并約定了雙方違約時(shí)各自所應承擔的責任條款。

2021年11月19日蕭曉、英子協(xié)商后又簽訂了一份新的房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)，約定上述蕭曉的房地產(chǎn)售價(jià)總額為人民幣50萬(wàn)元，調整過(guò)戶(hù)費用由英子承擔，其余約定事項與11月18日簽訂的協(xié)議一致。、當天，雙方反復協(xié)商后決定，辦理房地產(chǎn)轉讓手續所需稅費由雙方各自承擔其所應支付的部分，除此之外的事宜均按原協(xié)議執行。

蕭曉擔心之后雙方就交易價(jià)格發(fā)生爭議，遂與英子協(xié)商后由案外人福寶在18日所簽訂的《房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)》的第二頁(yè)尾部備注“所有交付款項均以收據為憑，甲乙雙方交易金額以此份協(xié)議為準”。

以上協(xié)議簽訂后，蕭曉按程序向南丹縣自然資源局補交土地出讓金后將辦理房地產(chǎn)轉讓相關(guān)手續......

2022年7月8日，蕭曉繳納土地出讓金27.9萬(wàn)余元及相應稅費，由于原來(lái)提交的協(xié)議書(shū)已經(jīng)過(guò)期，雙方當日又重新簽訂了一份房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)（與2021年11月19日簽訂的協(xié)議內容一致），并交至稅務(wù)部門(mén)及不動(dòng)產(chǎn)中心。雙方于2022年7月11日完成辦理房地產(chǎn)變更登記全部手續。

2022年11月下旬，蕭曉以英子沒(méi)有按合同約定支付購房尾款構成違約為由，向南丹縣人民法院起訴，請求法院判令英子支付房產(chǎn)轉讓款42萬(wàn)元，并以逾期付款金額42萬(wàn)元為基數，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率3.65%為基礎加計50%賠償逾期付款損失至實(shí)際付清之日止。

“明明是你違約，你還來(lái)告我！”英子向法院提起反訴，請求法院確認雙方于2021年11月19日、2022年7月8日簽訂的房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)合法有效；蕭曉于判決生效后5日內騰房并交付房屋給她，同時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)權證交付給她。

各執一詞：蕭曉認為，雙方在2021年11月18日簽訂的房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)是合法有效的，19日簽訂的那份是英子為了降低稅費才簽訂的，且雙方已在18日簽訂的協(xié)議書(shū)上注明雙方交易金額以此份協(xié)議為準。英子應交清余款42萬(wàn)元。

英子認為，雙方11月19日簽訂的房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)是在雙方協(xié)商一致的基礎上簽訂的，該協(xié)議書(shū)已經(jīng)替代了18日簽的那份，且在過(guò)戶(hù)期間經(jīng)稅收部門(mén)房產(chǎn)價(jià)值評估，該房產(chǎn)價(jià)值為50萬(wàn)元，與19日簽訂的協(xié)議書(shū)約定的房屋售價(jià)總額50萬(wàn)元一致。

法院認定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應當遵循誠信原則，秉持誠實(shí)、恪守承諾?！蹦系しㄔ阂婪▽徖戆讣?，組織雙方當事人進(jìn)行了質(zhì)證，根據合同簽訂過(guò)程、日常情理以及雙方簽訂協(xié)議時(shí)其他在場(chǎng)人的陳述等情況，綜合認定如下：

　　認定2021年11月18日簽訂《房地產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)》以及2021年11月19日簽訂的《房地產(chǎn)轉讓補充協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示并實(shí)際履行的合同。

　從兩份交易金額不同的合同所約定內容審查，18日簽訂的合同對各相關(guān)事項均作出了詳細約定，更能體現其真實(shí)性，法院予以支持。而第二、三份簽訂的合同（內容一致）內容較為簡(jiǎn)單，對部分事項均無(wú)明確約定，從日常情理分析其目的是為了減少稅費更具有合理性和可能性，是虛假通謀的意思表示，屬于無(wú)效合同。

法院判決：一、英子向蕭曉支付購房尾款人民幣42萬(wàn)元并賠償逾期付款損失，并賠償逾期付款損失的利息；二、蕭曉自英子履行全部付款義務(wù)后20日內將案涉房屋及相關(guān)產(chǎn)權證書(shū)交給英子。

法官說(shuō)法：在遇到陰陽(yáng)合同的時(shí)候，法官會(huì )根據現有證據和日常情理來(lái)綜合判斷哪一份合同才是雙方當事人真實(shí)意思表示。虛假意思表示的合同是沒(méi)有法律效力的。

但是，舉證證明雙方當事人是否以虛假的意思表示實(shí)施民事行為，并不是一件容易的事情。例如本案英子的抗辯被駁回，一個(gè)重要的原因是第二、三份合同與雙方最初達成的成交價(jià)差額高達32萬(wàn)元，顯然不符合情理。如果本案中雙方只是將房?jì)r(jià)適當寫(xiě)低幾萬(wàn)元，價(jià)格仍在合理范圍內，法官在審理中恐怕就難以確認哪一份合同才是雙方真實(shí)意思表示，蕭曉也就會(huì )有較大的敗訴風(fēng)險。

因此，法官在此告誡大家，民事主體在從事民事活動(dòng)中，應當遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。簽訂合同的時(shí)候絕不能抱有任何僥幸心理，實(shí)事求是、遵紀守法才是保護自己權益最好的方式，“陰陽(yáng)合同”表面上看似可以避稅，實(shí)際上潛藏巨大法律風(fēng)險，簽訂“陰陽(yáng)合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪，得不償失。